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二三线楼市库存压力增大 “价廉”和“服务”并重赢市场

2012/10/14 9:44:28   来源:红网   作者:红网   浏览()  

        国庆八天长假与楼市传统销售旺季“金九银十”交汇。以“刚需”为主的二三线城市的购房者观望持续,加上开发商对二三楼市前景的乐观判断并加速布局,一些中小城市房地产市场已经面临高库存风险。业内人士表示,开发商未来还需要“以价换量”,同时提早做好规划和后续的服务。
  “银十”开局:促销多观望依旧
  “十一”长假是房地产市场传统的销售和看房旺季,连日来,记者在太原市多家售楼中心了解到,不少市民利用假期看房、选房,开发商们也在十月推出了不少优惠促销吸引人气。
  位于太原市太榆路一处在建楼盘,记者看到9栋七层住宅楼已经初具规模,置业顾问张先生告诉记者,该楼盘“十一长假”期间不论户型、楼层每套住房每平方米售价均为3850元,由于住宅即将封顶而且假期优惠力度增大,售楼部每天看房客流保持在40组以上。太原市坞城南路一家售楼部的置业顾问杨琴告诉记者,国庆长假期间,从购房者交定金当天至7日假期结束,购房总价每天优惠1000元,节后至10月20日开盘还有较大的折扣优惠。
  尽管假期看房、咨询的市民比平日有所增多,售楼部人气也日渐旺盛,但是多数购房者的观望情绪未能让“高人气”转为“高成交”。在山西财经大学附近的一家售楼部,记者了解到这里每天登记的咨询顾客均达到50位以上,但其中真正交订金买房的非常少。采访中,不少置业顾问表示,太原楼市“金九”平淡收场,而“银十”开局观望情绪依旧较浓。
  事实上,购房者的观望在不少二三线城市普遍存在。武汉市房管局数据显示,从10月1日到10月4日 , 武 汉 新 建 商 品 住 房 日 成 交 量 分 别 为2 2 7、229、208、175套。日均成交量不足210套,不及7月份日均450套成交量的一半,为半年来日均成交量最低点。青岛楼市十月惨淡开局,数据显示,截止10月5日,该市国庆假期住宅总成交361套,不如9月末一天的成交量。济南市在国庆长期间,住宅的成交量总体下降趋势,除了首天中秋成交过50套,其他几天成交一直低位徘徊,最低的一天成交量仅12套。
  “剪刀差”致二三线楼市库存压力增大
  业内人士表示,不少房地产企业加快布局二三线城市,而随着房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响,住宅新增供应量与销售量出现了一个“剪刀差”,二三线城市将面临更大高库存风险。
  山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强表示,太原市为例,今年新老楼盘依然选择在9月和10月开盘或加推房源,说明开发商对“金九银十”热销的期待。随着而来的问题是二三线以刚需为主,而开发商一味地推盘会导致市场供大于求,房地产将面临高库存压力,不利于房地产健康发展。
  上海易居房地产研究院研究报告显示,今年9月份,该机构监测的20大典型城市中,有14个城市库存量出现环比增长,其中丹东的库存环比增长最快,为15.3%。截至9月28日,一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为3031、2850、2493万平方米,与去年同期相比分别增长7%、18%、54%。
  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,受房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响,住宅新增供应量与销售量出现了一个“剪刀差”。
  具体来说,一方面从房地产企业来看,房企在“金九银十”阶段加大了推盘力度。为了能抓住传统的营销旺季,一些房企采取了“以价换量”的营销策略,推盘力度加大,以期提高销售量。同时,部分房企受困于趋紧的资金面,也希望在本期加大推盘力度,从而提高销售水平、加快资金回笼。
  另一方面,购房者在“金九银十”阶段以观望为主。受国家楼市持续调控的影响,很多购房者在9月份的购房行为显得更谨慎与理性。盲目入市的动机削弱,购房者以观望的心态来对待本轮楼市。“旺季不旺”的市场特征得到了体现,住宅库存的去化受到了一定的阻碍。
  此外,也有业内人士表示,部分房企布局中小城市对当地市场判断过于乐观,加上地方政府的卖地冲动也将进一步加重库存。
  “以价换量”和“品质制胜”抢占市场
  业内人士表示,往年被开发商寄予厚望的“金九”平淡收场,开发商在“银十”会通过各种促销手段吸引人气。业内人士预计,目前已经开始的开发商大肆拿地,会促其加大回笼资金的力度以保持优良的现金流,未来可能仍会采取快速“跑量”的方式,对短期楼市的成交将起一个助推作用,但开发商还需要通过价格优势提升销量。
  在耿晔强看来,今年以来不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置业的刚需刺激,楼市“红五月”“红六月”的出现是部分刚需的恐慌性购房需求,而这种局面今年难以再现。他认为,目前二三线城市库存高企、楼市调控严厉,房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。开发商不要对二三线楼市盲目乐观,后市还需要“低价跑量”,10月份二三线楼市的成交量能否走高,仍要看“刚需”出手与否。
  从购房者方面来看,业内人士分析认为楼市经过了几轮调控,加上当前调控不放松,让购房者看到房价还有下降空间,所以不少“刚需”会持币观望。未来开发商还需拿出“真金白银”让利购房者,否则楼市“银十”依旧冷清。山西当地一家房地产商表示,二三线城市仍是刚需支撑成交量回暖,开发商仍应坚持“以价换量”策略,尽快回笼资金,坚持去库存以降低自身资金风险。
  此外,部分开发商认为,做房地产单靠土地增值创造价值的道路已经遇到发展瓶颈,未来房地产企业需要靠产品质量、服务不断提升来赢得市场,除了住宅本身质量外,改变地产“重建设、轻服务”格局,开发商提早做好规划和后续的服务,这对未来抢占市场非常重要。

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