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居住建设用地使用权过了70年以后怎么办?

2017/2/11 10:56:42   浏览()  

前两天一个客户买了套位于金龙华苑二楼的二手房,购买时前期一切顺利,但在交钱办理过户的时候,由于当中过了几天,然后回来后就问我,这个房产证是50年的,现在这个房子已经过了10年了,如果过了这50年以后怎么办呢?她对这个问题很是犹豫,今天就针对这个问题来聊聊。


首先需要给大家普及一下50年产权的商住房与70年产权的住宅不太一样,50年产权的商住房的土地一般是属于工业用地,按照《物权法》一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。”


不过,根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的第十条“健全增加城乡居民财产性收入的千项制度”中提到了关于建设用地土地使用权到期后续期的问题,表示将研究到期后续期的法律安排。所以目前这个风险有多大,暂时没有无法评估。


不过对于土地使用权到期后,可能有以下处理方法:对于住宅房屋,到期补交土地出让金后继续使用。另一种处理方法收回土地进行补偿,已经到期的,不对土地所有权进行补偿,只对房屋进行拆迁赔偿。而非住宅房屋,要么约定续期,补偿土地出让金;约定不再续期,直接回收;约定续期,如果依然回收,补偿房屋所有权。


作为住宅用地和非住宅用地可能会存在一些不一样的情况,但到底如何续期,是有偿续期还是无偿续期?有偿续期的话,收费标准是什么?目前都还没有具体的规定。


不过在深圳已经有这样一个产权到期处理的案例:建于1981年、土地使用权只有20年的深圳国际商业大厦的土地使用权于2001年届满,大厦的业主们以当年基准地价35%的标准,对土地使用权成功续期。


那么我们能做什么?尽可能的在买房的时候预防、避免这个问题呢?

首先要了解,其实,我们购买各类商品房之后,获得是房屋产权,包括了房屋所有权和土地使用权两部分。


房屋产权 = 房屋所有权 + 土地使用权


其中,房屋所有权的期限为永久。是私有财产的一种,我国法律规定《中华人民共和国宪法中华人民共和国物权法》,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。


其中,土地使用权的期限是有年限的。是指国家向组织、机构、个人出让土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法》规定,我国土地是归国家和集体所有的,土地使用权出让时,国家根据开发商开发的类型不同,出让的年限也不同,一般如下:

(一)居住用地70年;

(二)工业用地50年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(四)商业、旅游、娱乐用地40年;

(五)综合或者其他用地50年。


也就是说,我们购买的各类商品房,房屋所有权永远归属我们,只要你的房子没有完全毁灭,你就一直享有拥有权。但是土地使用权有50年、70年等,会有到期的问题。


因此,由于房屋有折旧,日常生活中的房产增值,是因为其所占用土地增值。如果要买房,一定要注意它的土地使用权年限,若剩余年限较短,需谨慎购买。


  • 土地使用权年限从什么时候开始算?


不同类型的房屋,产权年限计算起始时间也不同。


1、商品房、经济适用房、两限房产权年限是从开发商拿地之日算起,产权年限与房子建成时间无关。

举个例子:

也就是说,你2016年买到的房子虽然还是70年产权,但买到时只有64年(70-6)的土地使用权。


2、公房的房屋土地使用权年限从交第一笔土地收益金开始计算。


对于一个小区来说,不同楼栋建成时间不一样,因此,一般是按照本栋楼第一户办理上市的时间计算。产权年限与房子建成时间无关。

举个例子:



但随着江华的发展,房子能不能住到50年或70年就拆迁新建,这都大家不能说准的事,所以对于这个问题还是不用太多去纠结,在买的时候稍加注意就。


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